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解讀制約一線城市房價三因素:或將失去人口驅動力

中國市場調查網  時間:2015-07-15 18:09:10  來源:《經濟參考報》

  據中國指數研究院百城房價指數,百城房價均價繼今年5月由跌轉漲以來,6月延續升溫態勢,環比上漲0.56%,漲幅較上月擴大0.11個百分點。其中,一線城市房價環比上漲顯著,因此有機構分析一線城市房價“還得漲”。雖然在樓市回暖過程中一線城市最易聚集人氣,但當前制約一線城市房價上漲的不利因素也在加快積聚,或將抑制一線城市房價上漲空間。

  一線城市房價持續上漲的人口基礎不穩。人口因素歷來是房地產市場發展原動力,一線城市也不例外。目前,一線城市人口數量過快增長,已接近或在某些方面上超過資源環境承受極限。無論是出于行政管理還是社會選擇,未來一線城市流動人口增長速度都將會放緩。同時,老齡化也開始困擾一線城市。從國家層面上看,2014年我國總撫養比為46.8%,遠低于世界平均的74%、印度的77%、美國的68%,也低于日本歷史上最低點(1996年)的59.5%,人口老齡化壓力劇增。2014年,北京市60歲及以上老年戶籍人口占戶籍人口的22.6%,比上年增加了1.4個百分點;上海市戶籍人口中60歲及以上老年人口占總人口的28.8%。雖然考慮常住人口因素后的一線城市老齡化程度并不嚴重,但因為人口平均預期壽命延長,加上生育率低,流動人口年齡也在增長,未來住房市場或將失去人口驅動力。

  住房結構矛盾導致一線城市需求動力后勁不足。一線城市基礎設施齊全,配套環境完備,對高房價是強力支撐。但同時高房價也易吸引社會投資投機性住房需求,致城市住房分配結構出現扭曲,擁有二套以上住房的家庭正逐漸增多。而城市住房分配結構與家庭收入水平分布整體相適應,住房市場需求收入中樞正逐漸下移,將不可避免導致未來需求動力萎縮。特別是擁有多套住房家庭將來也可能會因為缺少交易對手而出現住房流動性轉換問題,或將抑制市場需求持續釋放。

  再交易房交易量激增反映出房價上漲一致性預期遠未形成。今年3月,中央有關部委集中出臺系列穩定住房消費政策,特別是二手房營業稅免征期限由5年縮短至2年,明顯改善了樓市預期,推動二手房掛牌交易量顯著上升。據中介機構統計,6月北京市二手房成交量創出27個月來新高;深圳、上海等地二手房交易量也均出現階段性歷史高點。雖然二手房掛牌交易量大幅上升有住房置換需求因素,但考慮到二手房交易量已經遠遠超過新房成交量,一定程度上反映出多數業主對一線城市房價上漲前景預期整體并不樂觀,及時利用政策環境進行變現。進一步說,大量二手房加入住房市場供應,與新房形成激烈競爭,也將明顯增加新房去庫存難度和不確定性。而住房市場供應總量的上升及日漸不可控性,必將對地方政府土地供應規模與節奏產生深遠影響。若土地供應規模與節奏不當,將引發新的供應過剩問題。

  國家穩定住房消費政策目標在于住房交易量上升。雖然住房交易價格微小上漲有助于刺激市場需求釋放,但以一線城市為代表,若出現房價過快上漲,不僅背離穩定住房消費政策方向,也會引發剛性和改善性住房市場需求快速萎縮,恐不利于住房市場健康運行。

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